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李嘉诚家族甩货大湾区400套房源，最低40万元一套

发布于：2025-07-31 阅读：1
2025年7月下旬，长江实业旗下和记黄埔向香港买家推介4个项目400套房源，总价最低40万起。这延续其‘低价拿地、长线开发’策略，反映港人北上置业需求增长。内地房价优势大，政策也助力，未来需求或扩大。

2025年7月下旬有一则房产消息备受关注。长江实业集团通过旗下和记黄埔地产 ，一次性推出惠州泷珀花园、中山泷珀花园、广州逸翠庄园、东莞海逸豪庭四个存量项目。共计400套房源 ，单套总价40万 - 800万元 ，最高降价幅度达60% ，还定向向香港买家集中推介。这一动作被视为李嘉诚家族2025年以来最大规模的‘甩货’行动。

大湾区房源

先看看各项目情况。惠州泷珀花园是主力 ，推售300套。其51㎡一房户型 ，原价1.04 - 1.4万元/㎡ ，现价约0.86万元/㎡ ，总价40 - 45万元 ，仅为香港同面积物业首付的1/3。东莞海逸豪庭有70套别墅 ，户型220 - 307㎡ ，原价4.4 - 6.8万元/㎡ ，现价1.8 - 3.6万元/㎡ ，总价700 - 800万元 ，相当于香港同面积别墅的1/4。广州逸翠庄园、中山泷珀花园合计30套 ，面积段70 - 120㎡ ，降幅35 - 50% ，定位改善及投资型需求。

这种‘老盘新卖’背后有其操盘逻辑。首先是低价拿地、长线开发。四大项目均于1999 - 2019年间分批获取土地 ，地价成本低 ，所以具备大幅让利空间。其次是现金流再平衡。2024年长实年报显示 ，集团资产负债率21.8% ，处于行业低位。通过快速去化回笼30 - 40亿港元现金 ，可为下一轮逆周期并购储备弹药。再者是港人北上窗口期。香港新房均价19.6万元/㎡ ，而惠州仅0.86万元/㎡ ，形成20:1的绝对落差。而且政策上 ，人民银行广东省分行2024年2月新政 ，港澳居民购房结算便利化 ，截至2025年6月已办理3341笔、30.8亿元跨境收入。港人置业目的也由投资转为自住、养老及‘双城生活’刚性需求。

港人北上置业

市场反应十分热烈。48小时线上认筹超2万组 ，香港看房团包车120车次。惠州泷珀花园首推300套当日去化80% ，东莞海逸豪庭别墅认筹比例3:1。深圳、广州部分二手业主还出现5 - 8%的跟风降价 ，形成价格锚定效应。

这一事件对政策与行业也有影响。地方政府方面 ，惠州、东莞顺势推出‘港澳居民购房绿色通道’ ，加快契税补贴兑现。金融机构方面 ，恒生、中银香港推出‘内地按揭直通车’ ，首付比例降至20% ，利率3.7%。同业跟进方面 ，新世界、恒基、信和等港资房企计划8月启动新一轮‘港人专场’ ，预计供应2000 +套。

不过也存在风险。需求透支方面 ，高去化率集中于价格洼地 ，若后续供应放量 ，或导致边际价格下探。汇率波动方面 ，港元兑人民币若持续贬值 ，将削弱港人购买力。政策回撤方面 ，一旦香港本地楼市松绑 ，北上热度可能快速降温。

总体而言 ，李嘉诚家族的400套房源 ，是一次典型的‘低地价 + 高折价 + 精准客群’组合打法。既回笼了现金 ，也精准踩中港人北上置业的情绪高点。它再次验证了李氏‘不赚最后一个铜板’的投资哲学 ，也为大湾区楼市提供了一次压力测试。当价差足够大、政策足够友好、需求足够刚性时 ，市场依然能用脚投票。对于行业而言 ，这不仅是价格重塑 ，更是客群结构、产品逻辑与服务体系的全面重构。

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